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关于不动产登记历史遗留问题

处理意见的通知

各市、县、自治县人民政府：

根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）的要求，为落实以人民为中心的发展思想，解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益，现就加快解决国有土地上已经出售的城镇住宅历史遗留问题通知如下：

    一、基本原则

    （一）尊重历史，稳定连续。本着尊重历史、实事求是的原则解决历史遗留问题，不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续合法有效。

（二）谁审批，谁负责。严格落实属地管理主体责任，坚持“谁审批，谁负责”，克服“新官不理旧账”的惯性思维，将化解历史遗留问题的主体责任落实到市县人民政府和责任部门。

    （三）证办分离，证缴分离。不属购房人责任的，办理不动产登记与补办相关手续并行，办理不动产登记与补缴相关税费并行，办理不动产登记同时向责任单位追溯法律责任。

（四）以民为本，安全第一。始终本着以人民为中心的思想，将人民生命财产安全放在首位，对影响建筑主体质量安全、消防安全和国土空间规划等涉及危害社会公共利益的项目，督促消除影响后才予办理。

二、适用范围

适用于城镇国有建设用地上，土地和房屋权属无争议，经规划、建设主管部门批准建设并已实际出售，购房人房屋来源合法且无过错，因各种原因长期不能办理不动产登记的住宅项目。

三、解决政策和方法

（一）关于开发建设主体灭失的问题。

1.因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门申请办理；没有承继单位和上级主管部门的，经登记机关公告，无异议的，可以由不动产所在地市县人民政府指定乡镇人民政府、街道办、居委会、业主委员会、业主代表等，代为申请办理。

项目开发建设主体灭失，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，项目开发建设主体灭失，经登记机关公告无异议后，购房人可单方申请办理转移登记，若涉及土地分摊的，土地分摊与办理转移登记一并公告，并按程序依法注销原土地权属证书并办理转移登记。

开发企业或有关单位拒不配合履行办证义务的，由业主委员会、业主代表或者业主本人自行或者由项目所在地乡镇人民政府、街道办、居委会提出申请办理。

（二）关于用地手续不完善问题。

2.项目无用地手续或用地手续不完善问题。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经市县人民政府同意，按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。没有办理房屋所有权登记的，可按照项目建设时的相关政策规定补办划拨或协议出让等用地手续。

对于项目建设时间较早无法补办用地手续的，报经市县人民政府同意，由自然资源和规划部门组织开展地籍调查，核实土地权属来源情况，经公告无异议的，根据项目建设时的政策规定确认土地权属。

3.建筑物超出批准宗地界址线建设问题。建筑物超出批准宗地界址线，房屋已登记的，经公告权属清晰无争议的，报经市县人民政府同意，按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。房屋未登记的，如属政府原因，经所在地市县人民政府确认后，且超占土地为建设用地，可在保持土地面积不变情况下，通过调整用地界线处理；确因实际情况不能调整的，超出用地面积在6亩以内，且不超过开发项目总面积10%的，可报经市县人民政府批准，按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。如属开发企业原因的，报经市县人民政府同意后，按照“证办分离”的原则，在综合行政执法部门依法查处的同时，按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。超出土地的使用年限与原取得土地使用年限保持一致。其他情形待用地手续完善后办理不动产登记。

4.非住宅用地上建设住宅未办理土地用途变更手续问题。

《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》（琼府〔2018〕3号）（以下简称琼府〔2018〕3号）印发前项目已批准建设的，按照建设工程规划许可审批时点政策规定办理土地用途变更手续，涉及补交土地出让金的，按照本通知第12款规定执行。琼府〔2018〕3号印发后批准建设的，按该意见执行。

5.住宅用地上批准配建商业服务设施问题。住宅用地上经批准配建一定比例商业服务设施，且土地出让合同及规划技术指标未明确商业服务设施用地比例的，需办理土地用途变更手续，涉及补交土地出让金的，规划许可等审批时有约定缴交时点的，从其约定，未约定的按本通知第12款规定执行。

6.项目跨宗地建设及合宗时容积率和出让年限认定问题。房屋和土地有合法的权属来源文件、项目跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，经自然资源和规划部门同意，进行宗地边界调整或宗地合并，办理不动产登记。

不同用途宗地合并的，应明确各自比例，并在登记时予以注明。涉及剩余出让年限、容积率不一致的，在符合国土空间规划、不超过宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下，可按照等价值原则重新确定合并后土地出让年限和容积率，也可在补缴一定年限土地出让金或增容费后，按最长年限或最高容积率认定。补缴的土地出让金或增容费计算按本通知第12款规定执行。

（三）关于未通过建设工程规划核实的问题。

7.建设项目部分符合规划的，自然资源和规划部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。对于项目实施后，因编制规划或规划变更，造成已建成房屋与现行规划不符的，可由自然资源和规划部门进行复核后，按现状出具认定或核实意见。

8.对已取得变更建设工程规划许可，但未按规定办理改变土地用途、增加容积率等手续的，可由自然资源和规划部门进行复核后，按现状出具认定或核实意见。需要补交地价款及相关税费的，按本通知第12款规定执行。

9.对于违反建设工程规划许可规定，存在擅自改变土地用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、未按要求建设配套设施等情形的项目，可由综合行政执法部门、自然资源和规划部门等相关部门按项目建设工程规划许可审批时的有关政策标准，依职责对项目责任主体形成违法处罚、补缴费用、补建配套设施等问题的处置意见，并报经市县人民政府同意后，按照“证办分离”的原则，在问题处置的同时办理不动产登记。

（四）关于未通过竣工验收备案的问题。

    10.对于项目工程质量和消防等验收合格，因工程未结算、档案未移交等因素未办理竣工验收备案手续，由住房和城乡建设部门出具认定意见后，或凭生效的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书可直接申请办理不动产登记。

    11.对于项目建设因施工手续不全、施工技术资料缺失、相关建设主体灭失或拒不配合等原因造成无法办理竣工验收、消防验收（或消防验收备案）手续的，由建设单位、房屋建筑实际控制人或市县人民政府指定的单位或组织委托房屋安全鉴定机构(房屋安全鉴定机构应符合《海南省住房和城乡建设厅关于规范房屋安全鉴定管理工作的指导意见》(琼建规〔2022〕8号)要求)、消防安全评估机构,对已建工程部分进行工程质量安全鉴定(抗震设防区应含抗震鉴定)、消防安全评估。住房和城乡建设部门根据相关方提供的满足设计和标准规范要求的鉴定及评估报告，向不动产登记机构出具认定意见，不动产登记机构据此办理不动产登记手续。

    （五）关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。

    12.开发建设单位未足额缴交土地出让价款、改变土地用途未缴交所涉土地出让价款、增容后欠缴增容费、将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发建设单位欠缴税费的，报经市县人民政府同意，按“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款、税费的同时，办理不动产登记手续。如涉及受让方需缴交契税、维修基金等税费的，应向相应主管部门履行缴纳义务后办理不动产登记手续。土地出让价款和相关费用按照项目建设工程规划许可批准时点评估确定。土地出让价款和增容费等相关费用应加上同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（或中国人民银行同期一年期贷款基准利率）折算的利息。相关税款按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行征缴。

（六）关于办理不动产登记手续的问题。

13.补办的手续或等效文件的效力问题。当地市县政府和相关职能部门对项目所补办的相关手续或出具的等效文件，可作为申请办理不动产登记的要件和依据。

14.原分散登记的房屋和土地信息不一致问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产登记用途；因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移登记导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可由现房屋所有权人单方申请，经公告无异议后，注销原土地登记，办理房地权利主体一致的不动产登记。

15.土地用途为商住、年限为70年的问题。土地用途和使用年限的确定。根据国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等，按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类填写土地的用途。批准的用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类，按照新归属地类办理登记，同时在不动产权属证书“附记栏”内标注批准用途。商业用房对应的土地用途为商服用地中对应的二级类，住宅用房对应的土地用途为城镇住宅用地，土地使用年限为剩余使用年限。

商业及住宅所占土地比例和土地分摊问题。若土地出让合同有约定商业和住宅所占土地比例的，在办理不动产登记时，可按照土地出让合同划分商业和住宅占地面积和比例。若土地出让合同没有约定商业和住宅所占土地比例的，根据规划验收文件确定实测的商业和住宅所占土地比例（即批准商业和住宅建筑面积分别占整个项目总建筑面积的比例）。该类楼房办理土地分摊时按照本通知第16款规定执行。

16.土地分摊问题。项目需要办理土地分摊业务的，可按单幢楼房占地面积即基底占地面积进行分摊，计算方法为：单户房屋的建筑面积×（整幢楼占地面积/整幢楼的总建筑面积）。对楼幢占用土地以外的公用部分土地面积，在办理登记时，在不动产登记簿中注记“本宗地内公用部分土地使用权未作分摊”,建筑面积按照计容建筑面积计算。项目上已有房屋按整宗地面积分摊的，继续按原分摊方式计算分摊土地面积。

17.划拨土地上已购公有住房和经济适用住房有关问题。划拨土地改变用途建设公有住房或经济适用住房等项目的，报经市县人民政府同意可保留划拨用地性质，不收取改变土地用途地价款，按照不动产登记有关要求办理首次登记。分割办证时，经住房和城乡建设部门认定符合购房条件的，可按划拨用途办理不动产登记手续；已涉及或后续涉及房屋交易（转让）的，须补办出让手续并补缴土地价款。土地价款由购房人依据土地分摊结果，按照宗地所在区域住宅用地基准地价的40%补交。房屋产权经多次转移而相应土地使用权未一并转移登记的情形，土地价款由最后一手交易的购房人承担。已购公有住房和经济适用住房完善土地出让手续后土地性质变更为出让。

公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易补办出让手续之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情况确定，但最高不超过70年。

宗地上同时建有住宅、办公、商业或工业用房的，自然资源和规划部门、国有资产管理部门及有关单位要做好非住宅用地和住宅用地的宗地分割，分割时住宅用地部分可继续保留划拨用地，暂未分割或无法分割宗地的，可按混合用途办理登记。

对开发建设单位将经济适用住房、限价商品住房出售给不符合申购条件人员的，购房人应当按有关规定腾退住房，如保留不退，报经市县人民政府同意后，购房人可按申请办理不动产登记时所在地普通商品住房价格与原购房价差价的一定比例缴交土地收益或土地溢价等相关价款，办理商品房性质不动产登记手续。所在地普通商品住房价格由市县人民政府从同地段普通商品住房评估价格和所在市县上一年度普通商品住房均价中选择一种方式统一实施；差价比例由市县人民政府综合本地商品住房价格和居民收入水平确定，但对于经济适用住房，补缴的差价不得低于宗地所在区域住宅用地基准地价的40%。

（七）关于限购的问题。

18.在限购政策出台前（含省及各市县出台的限购政策），购房人已签订购房（含二手房）合同或认购协议，并已按约定支付相应房款的，经市县住房和城乡建设部门核实情况属实后，购房人可凭购房合同或认购协议以及付款凭证，补办购房合同网签备案和不动产登记。其中，付款凭证包括完税凭证、税务发票或已付款银行转账有效凭证（POS机购房签单、购房转账单）等。

（八）加大失信惩戒和税费追缴力度。

19.在解决国有土地上已经出售的城镇住宅历史遗留问题过程中，对拒不配合完善相关手续，影响购房人办理不动产登记的开发建设单位或个人，由行业主管部门或有关部门依法依规纳入失信联合惩戒名单，并予以公告。对于开发企业欠缴税费的，由市县人民政府组织相关职能部门依法依规采取有关限制措施予以追缴。追缴未果的，由职能部门按有关规定处理，或依法按程序申请人民法院对其强制执行，对涉嫌违法犯罪的，依法追究法律责任。

各市县人民政府要高度重视历史遗留问题化解，严格落实属地管理主体责任，坚持“尊重历史、实事求是、信守承诺、完善手续”的原则，既要敢于担当、勇于负责，又要防止违法违规行为借机搭车。要坚持“闭环监管”堵塞漏洞，“疏堵结合”严控新增，从源头上避免出现新的历史遗留问题。2021年8月16日后新增不动产登记问题（包含和《处理意见》列举的相同或者类似的不动产登记问题）不适用于本通知。

国有土地上已经出售的商业、办公、工业、产权式酒店等房屋涉及的历史遗留问题可参照本通知执行。本通知自印发之日起施行，有效期5年，其中第13、14、15、16条同时适用于日常不动产登记业务。

                 海南省自然资源和规划厅        海南省财政厅

海南省住房和城乡建设厅    国家税务总局海南省税务局

2024年8月7日

（此件主动公开）

海南省自然资源和规划厅办公室            2024年8月17日印发