“土地超市＋闲储置换”制度创新

新闻发布会实录

（2022年6月6日）

中共海南省委宣传部新闻发布处处长、新闻发言人向向：

首先请大家观看两个短片，分别是海南省“土地超市”宣传片以及“土地超市”徽标说明短片。

女士们、先生们，各位记者朋友，大家上午好！欢迎各位出席海南省新闻办公室新闻发布会。近日，海南省政府办公厅出台了关于建立“土地超市”制度的实施意见，旨在进一步优化营商环境，破解项目等土地问题，提高土地资源要素保障水平，促进项目签约即拿地、拿地即开工，推动海南自由贸易港高质量发展。

经省政府同意，海南省自然资源和规划厅分别制定了相关工作方案，以及有关《海南省“万亩千亿”闲储置换行动方案》，“土地超市”平台也正式上线运行，今天我们非常高兴地邀请到，海南省自然资源和规划厅党组成员、省总体规划副总督察王雪皓女士，海南省发展和改革委员会二级巡视员冯燕女士，海南省优化营商环境工作专班办公室副主任何霁锋先生，海南省自然资源和规划厅总工程师王保汉先生。请他们重点介绍“土地超市”和闲储置换制度创新的进展情况，并回答记者朋友们的提问。

首先有请海南省自然资源和规划厅党组成员、省总体规划副总督察王雪皓女士介绍有关情况。

海南省自然资源和规划厅党组成员、省总体规划副总督察王雪皓：

各位记者朋友，女士们、先生们，大家好！欢迎来到我省“土地超市＋闲储置换”制度创新发布会的现场，今天是二十四节气中的“芒种”，古话说，芒种忙种，忙者种地，越种越有，选择在今天上线“土地超市”并召开新闻发布会，很有意义。

近日，海南省政府办公厅印发《关于建立“土地超市”制度的实施意见》（琼府办〔2022〕26号），经省政府同意，我厅分别制定了《关于建立“土地超市”制度揭榜挂帅项目的工作方案》《海南省“万亩千亿”闲储置换行动方案》，“土地超市”平台也已正式上线运行。目前，通过“土地超市”平台，已经完成土地出让、补充耕地指标交易、闲储置换三个首单。其中，已出让博鳌乐城国际医疗旅游先行区9.25亩医疗卫生用地，陵水黎族自治县政府与文昌市政府完成378.3亩补充耕地指标交易，三亚市完成一宗闲储置换。下面，我就“土地超市＋闲储置换”制度创新的背景和主要内容，向大家做个说明。

一、“土地超市＋闲储置换”制度创新的背景

土地资源是经济社会发展的重要基础，是海南自由贸易港建设项目落地的核心要素。近年来，我们始终发扬“店小二”的精神，主动作为、靠前服务，着力破解资源要素保障难题，保障了一大批基础设施和产业项目用地。但是，随着海南自由贸易港建设的不断推进，资源供给与需求矛盾凸显，有的项目落地难、落地慢，成为影响营商环境的一个重要因素。“用地难”的问题，可以说“项目等土地”和“土地晒太阳”的现象并存，一方面是“项目等土地”，政府对新增用地资源要素统筹不及时、不到位，“有项目无土地”问题；另一方面是 “土地晒太阳”，也就是政府批而未供土地和企业闲置土地盘活利用不够，存量土地长期沉淀、盘活不足的问题；为了破解上述难题，我们坚持制度集成创新的理念，以贯彻落实省委“能力提升建设年”活动为契机，组织强有力的工作专班开展集中攻坚，建立了“土地超市＋闲储置换”制度，其中建立“土地超市”制度也是今年省委“能力提升建设年”活动中确定的第一批省级“揭榜挂帅”项目之一。“土地超市＋闲储置换”制度的建立是海南省自然资源和规划系统坚定不移推动改革创新的具体体现，是当前服务保障“基础设施推进年”和“产业投资提升年”、为稳住经济大盘做贡献的实际行动。

二、“土地超市＋闲储置换”制度创新的主要内容

（一）关于“土地超市”制度。“土地超市”制度是指通过建立“土地超市”信息平台，实现归集产权明晰的存量建设用地、发布公开透明的土地信息、配对有效精准的项目要素、提供方便快捷的用地选择、实施规范高效的服务监管为一体的土地全生命周期监管制度体系。

一是统筹提供充足的产业用地，解决“有项目无土地”的问题。统筹将政府已完成收储的土地，符合规划和“净地”要求的批而未供土地，依法有偿收回、无偿收回且具备新供应条件的土地，符合入市条件的农村集体和农垦经营性建设用地等，纳入“土地超市”。目前，我们已经全面清理批而未供土地和政府储备等土地，建立台账、上图建库，导入“土地超市”。

二是建立公开透明的信息平台，解决“有土地不知晓”的问题。依托国土空间智慧化治理平台，构建土地信息归集、查询发布、智能选址、政策指引和招商地图等功能于一体的土地信息平台，作为“招商地图”，实现了地图看地、实景三维看地，后续将增加视频看地，助力投资企业足不出户就能在线看地选地，更加直观更加全面地了解地块分布、地块规划指标、地块实景、地块配套、区位优势等一手信息，大大提高了土地信息的透明度。“土地超市”分为政务版、公众版，政务版面向政府部门管理人员；公众版面向广大社会公众和市场主体，大家可从海易办的“土地超市”图标进入使用。

三是实施土地全生命周期监管，解决“土地供后监管”的问题。“土地超市”政务版设置驾驶舱，可以对土地供应后履约情况实施常态化监管，定期推送土地利用动态信息，及早督促土地使用权人开工、竣工，实现土地开发利用“云监工”。各市县政府、产业园区管理机构对已出让产业用地的对赌协议实施情况进行监管和评价。通过建立土地利用后台“驾驶舱”，实现土地开发利用全生命周期监管，有效破解土地闲置等问题。

“土地超市”制度的建立，既有助于各市县“摸清家底”，招商时“心中有数”，也有助于企业“云上读地、云上选地”，改变了传统的招商模式，实现了从过去的“不找市场找市长”，向现在“不找市长找市场”的转变。

（二）关于“闲储置换”制度。“闲储置换”制度是指因政府原因闲置的土地（指已缴清土地价款、落实项目资金，但因国土空间规划依法修改造成闲置的土地）与“土地超市”中的政府储备土地竞价置换工作，竞得土地的单位签订“闲储置换”用地协议，推动实现闲储置换的项目“签约即拿地、拿地即开工”，助推万亩存量土地盘活及千亿产值投资落地。

一是建立置换＋竞价模式，实现置换公平透明。土地置换是因政府原因造成闲置土地处置的一种重要处置方式。过去政府原因闲置土地处置中的土地置换方式采取“一对一”的协议方式，公平性和透明度不够。闲储置换制度采取置换＋竞价方式实施，符合条件的政府原因闲置土地使用权人均可自愿参与竞拍，原则上价高者得，既保证了政府和市场主体之间的公平性，又避免了协议置换土地的廉政风险。

二是建立置换＋对赌模式，促进“拿地即开工”。对实施“闲储置换”的项目，将由竞得土地的单位与政府签订土地置换协议，并签订限期开发的对赌协议，明确置换双方权利义务、违约责任、争议解决办法等。政府部门通过预审查、告知承诺、并联审批等措施，高效核发建设工程规划许可证、工程设计方案批复文件、建筑施工许可证等，帮助企业“拿地即开工”，而企业则要保证拿地后按时限“开工”、动工。置换＋对赌模式，可以倒逼政府部门高效审批、企业高效用地，促进土地早动工、早开发、早见效。

三是建立置换＋跨用途模式，助推产业结构优化。针对实践中相同用途土地置换难的问题，按照今年1月1日开始施行的《海南自由贸易港闲置土地处置若干规定》第六条等价置换的规定，“闲储置换”制度遵循等价置换的原则，允许不同的用途实施置换。不过要强调的是，涉及商品住宅用地的，必须符合国家和我省房地产管理有关政策规定。跨用途置换模式既可以解决同用途无地可换的难题，也有助于促进产业结构转型，推动产业集聚发展。我先介绍到这里。

向向：

非常感谢王雪皓副总督察精彩详细的介绍，接下来我们进入记者提问环节，请各位记者在提问前通报所在的新闻机构，现在开始提问。

＞＞＞答记者问

经济日报记者：

请问优化营商环境工作专班办公室的领导，“土地超市”制度对优化营商环境有哪些推动作用？

海南省优化营商环境工作专班办公室副主任何霁锋：

近年来，有不少企业反映，企业项目对接、项目落地过程中存在土地供应不及时、项目等土地等问题。为此，省优化营商环境工作专班与省资规厅一起组织了专项调研，推动建立“土地超市”制度。应该说，建立“土地超市”是优化营商环境的一项重要制度集成创新，是“揭榜挂帅”攻坚任务的一项重要实战化成果。具体来讲，建立“土地超市”对优化和改善营商环境主要有三个方面的作用。

一是有利于实现“三个转变”，助力营造公平竞争的市场环境。土地供需矛盾是影响项目落地的主要瓶颈之一。建立“土地超市”，将有助于进一步梳理摸清土地底数、拓展土地来源渠道、实现项目和土地精准高效对接，有效解决“有好项目没土地”“有土地没好项目”“有土地不知晓”等问题，从而实现土地储备从粗略向精准转变，土地信息从单一封闭向共享对称转变，土地资源利用从粗放浪费向集约高效转变，逐步实现“项目等土地”变为“土地等项目”。

二是有利于促进“三个提升”，助力营造优质完备的要素环境。土地是重要的生产资料，省第八次党代会提出，“要以产业发展为导向，加快土地、劳动力、资本、技术和数据等领域要素市场化改革”，通过“土地超市”制度改革，各类土地资源信息在“土地超市”上公开发布、精准配对、依法交易，从而盘活土地资源要素，激活土地市场价值，将有助于提升土地资源的市场化配置水平，提升土地资源的利用效率，提升市场主体的获得感和满意度。

三是有利于强化“三个保障”，助力营造便捷高效的政务环境。“十四五”时期是我省高质量高标准建设中国特色自由贸易港的关键时期，一大批重大项目将陆续开工建设，建设用地需求量大，用地保障任务重，“土地超市”制度就是其中一个重要的助推器和加速器。这次“土地超市”制度提出，要以标准地改革为基础，拓展“清单制＋告知承诺制”审批改革的实施范围，优化审批服务流程，推动更多项目实现签约即拿地、拿地即开工，从而将为产业园区的提质强化空间保障，为重点项目的突破强化要素保障，为招商引资的推进强化制度保障。

最后，再次感谢社会各界对海南省优化营商环境工作和“土地超市”制度改革的关心和支持，欢迎海内外企业家朋友到海南自由贸易港投资兴业，到“土地超市”挑选土地、交易土地，我们将竭诚为大家做好各项服务。谢谢。

中央广播电视总台记者：

请问省资规厅的领导，“土地超市”平台有多少货， “土地超市”是怎样运行的？

王雪皓：

感谢这位媒体记者的提问，这个问题提得很好，大家也都很关心。建立“土地超市”，平台就是我们的“超市”，这是基础；土地就是我们的“商品”，这是关键。省委书记沈晓明、省长冯飞也多次强调，要求做好土地储备，备足“货源”，保证数量和质量。

——关于“土地超市”平台货源的问题。一是“备货”。自今年1月以来，我们带位置下达全省批而未供土地的矢量数据，组织各市县对存量批而未供土地进行了全面清理。对清理出的土地逐一进行了审查梳理，确定是否符合规划条件、是否符合“净地”要求、土地权属是否清晰等供应的基本条件，确保上“超市”的商品质量有保证。

“土地超市”平台已上线的土地主要是政府已完成收储的土地，符合规划和“净地”要求的批而未供土地。目前，已上线的土地共168宗、面积约7000亩。

二是“补货”。目前，“土地超市”已上架的只是第一批土地，我们将持续做好动态更新工作。组织各市县根据经济社会发展规划、年度新增建设用地指标、储备耕地占补指标、土地供应计划、地方政府债务限额等因素，合理编制年度土地储备计划，按计划按时序实施土地储备，加快完善批而未供土地手续，保证货源源源不断，持续更新上线。

同时，下一步，我们将抓紧搭建土地二级市场交易平台，将符合法定转让条件的土地也纳入“土地超市”。

——关于“土地超市”运行的问题。“土地超市”主要分为“前店”“后仓”“中台”一是“前店”，就是“土地超市”平台。市场主体可以通过“海易办”进入“土地超市”，第一，按照市县或者土地用途等分类指引选择土地；第二，浏览土地的规划、用途、基准地价、周边配套等信息，还可以三维实景浏览土地现状影像情况；第三，市场主体有意向、看中的地块可以加入购物车进行收藏，并向当地市县招商和资规部门发出意向申请，根据市县供地计划和节奏参与公开竞买土地。同时，“土地超市”功能还在不断完善，也欢迎大家体验和提出宝贵意见。

二是“后仓”，就是“土地仓库”。“土地超市”平台与国土空间规划一体化平台进行了互联互通，农转用和土地征收手续经批复后进入土地仓库，经过征拆及前期开发形成“净地”后进入“土地超市”，实现土地实时更新、滚动入库。

三是“中台”，就是数据平台。“土地超市”平台与项目策划生成平台对接，项目用地经过策划生成平台进行策划生成进入“土地超市”，“土地超市”上进行项目和用地配对后进入土地交易平台，土地交易后进入工改平台，通过“机器管规划”进行报建手续，几个平台互联互通、数据共享，实现土地全生命周期服务监管。

这个问题回答到这，谢谢！欢迎大家到“土地超市”平台进行体验和选购土地。

三沙卫视记者：

请问省资规厅的领导，海南经过几轮房地产起落，积累了不少闲置土地，海南也下了很大功夫，请问目前海南闲置土地处置工作进展如何，“闲储置换”制度将在闲置土地处置中发挥什么样的作用？

海南省自然资源和规划厅总工程师王保汉：

中央12号文件要求实行最严格的节约用地制度，《海南自由贸易港建设总体方案》提出，建立存量建设用地盘活处置政策体系；《中华人民共和国海南自由贸易港法》提出，建立集约节约用地制度、评价标准以及存量建设用地盘活处置制度。近年来，按照中央12号文件、《海南自由贸易港建设总体方案》《中华人民共和国海南自由贸易港法》的有关规定，海南以更加有力有效的举措持续抓好闲置土地处置工作。2021年，省政府办公厅印发《海南省闲置土地处置工作方案》，部署在全省开展闲置土地处置专项行动，针对梳理出的8万多亩闲置土地，提出有偿收回退出一批、消除政府原因动工一批、依法无偿收回一批、市场盘活利用一批“四个一批”的处置路径，力争实现到2022年底处置率60％以上，2025年底处置率80％以上的目标。

为了保障“四个一批”处置路径顺利实施，达到三个时间节点目标，我们直面闲置土地处置难题，坚持改革创新，不断建立健全海南特色的闲置土地处置盘活政策体系。2021年9月，省政府办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》，允许探索“预告登记转让制度”。2021年12月，省人大常委会公布《海南自由贸易港闲置土地处置若干规定》，对“低效地”征收闲置费，完善了闲置土地内涵和土地闲置费制度，并授权省政府制定因公共利益收回闲置土地补偿标准。2022年5月，我厅印发《海南省因公共利益收回闲置土地补偿标准（试行）》，解决了长期以来有偿收回闲置土地补偿标准确定难的问题。经过全省一年多的努力，截至目前，除司法查封暂无法处置外，已处置到位3万多亩。

“闲储置换”是我们针对闲置土地处置实践中的重点难点问题，探索创新的一种重要处置方式，在坚持等价置换原则的前提下，实行公开竞价＋对赌模式，是对现有闲置土地处置制度的完善和补充，有利于提高土地置换的透明度和公平度，必将加快推动海南闲置土地处置工作进程，优化海南自贸港营商环境。比如，近日三亚市通过闲储置换方式与企业置换了1宗土地，解决了因规划问题导致土地无法开发的问题，企业获得了新机。

下一步，我们将坚持生态优先、规划引领、综合施策、系统治理，以“闲储置换”为抓手，灵活运用“四个一批”处置办法，推动闲置土地分类处置到位。同时，实施“增存挂钩”“对赌协议”制度，落实土地使用标准和节地评价，把好地交给好的项目、好的企业。加强闲置土地监测和预警，建立闲置土地实时防控、动态监管和及时处置机制，从源头上遏制新增闲置土地。

人民网记者：

土地等要素保障是影响项目建设的重要因素，下一步省发改委将如何对接“土地超市”以及相关平台，有序推动项目建设。

海南省发展和改革委员会二级巡视员冯燕：

贯彻新发展理念、推动高质量发展是海南自由贸易港建设的根本出路。高质量发展关键靠投资、抓手在项目。可以说，项目是稳住经济大盘的关键，是促进海南高质量发展、经济转型、基础设施补短板、改善民生的重要载体。

我们要切实把思想和行动统一到省委省政府决策部署上来，坚持“项目为王”，推动一批又一批重大项目落地，这是我们当前工作的重中之重。可以说今天的项目，今天的投资，就是明天的发展基础。

大家知道，抓投资上项目最需突破的重要瓶颈就是土地要素保障。今天的“土地超市”制度，就是在项目谋划阶段，将项目与土地供应精准衔接，有效破解“项目等土地”问题，实现项目和土地的高效对接。

省发展改革委做为投资主管部门，将按照省委省政府工作部署，用扎实功夫，以推进项目有序落地，作为能力提升年暨深化拓展“查堵点、破难题、促发展”活动的核心抓手，全力做好项目在线审批监管平台与“土地超市”的深入对接工作。一是强化部门协同，提升前期工作质量。在项目谋划立项生成后，及时将有关审批信息推送省资规厅，协调配合省资规部门提前介入开展用地预审与规划选址的研究论证，引导项目合理选址、科学选址，尽量避让或少占基本农田、生态保护红线和自然保护地，不在项目用地审批上反复调整，缩短前期工作时间，切实做到“要素等项目”，加快项目落地时效。二是做好“亩产”文章，实现园区“寸土寸金”。在11个自贸港重点园区以及相关产业园区，继续秉持“亩产论英雄”理念，正向激励和倒逼企业，抓住土地资源要素配置这个关键，差异化引导旅游业、高新技术产业、现代服务业、热带特色高效农业高质量发展。通过“土地超市”链接“项目在线审批监管平台”加快优质项目的土地要素配置，促进产业提质增效。三是今年以来，我委配合省资规厅，通过平台已滚动生成三百多个项目，为全省推进“产业投资提升年”和“基础设施推进年”活动奠定了坚实项目基础。1－4月，全省新开工项目个数较去年同期增长23.5％，有效支撑了今年以来全省投资的平稳增长。

下一步，我们将重点聚焦今年储备但尚未开工入库的项目，特别是涉及用地、用林、用海等要素保障问题的项目，尽快与“土地超市”、项目策划生成平台深度对接，助力扩投资、稳增长。

向向：

感谢冯燕女士的回答，由于时间关系，今天的提问环节到此结束。今天我们的发布会只有30分钟，但是内容非常丰富，4位发布人分别从“土地超市”和闲储置换制度创新的背景和主要内容，在优化和改善营商环境中发挥的重要作用，“土地超市”如何运行，积极对接“土地超市”等平台推进项目有序落地，以及闲储置换制度在闲置土地处置中发挥的作用等方面进行了详细的解读和阐释。作为我省重大制度集成创新的举措，我们希望各位记者朋友加大对“土地超市”平台和闲储置换制度的宣传报道力度，并持续地关注其实施运行的进展成效和各市场主体对此的积极反应和评价。

如果大家有进一步的采访需求，欢迎在会后联系我们省新闻办的工作人员。今天的新闻发布会到此结束，谢谢各位！