《海南省“万亩千亿”闲储置换行动方案》

政策解读

近日，经省政府同意，海南省自然资源和规划厅印发了《海南省“万亩千亿”闲储置换行动方案》（琼自然资函〔2022〕1127号，以下简称《行动方案》），明确闲储置换工作目标、工作平台、工作内容和流程、政策保障等作出明确要求。现解读如下。

一、为何要出台《行动方案》

中央12号文要求实行最严格的节约用地制度，《海南自由贸易港建设总体方案》提出，建立存量建设用地盘活处置政策体系；《中华人民共和国海南自由贸易港法》提出，建立集约节约用地制度、评价标准以及存量建设用地盘活处置制度。近年来，按照中央12号文、《海南自由贸易港建设总体方案》《中华人民共和国海南自由贸易港法》的有关规定，以更加有力有效的举措继续抓好闲置土地处置工作。2021年，省政府办公厅印发《海南省闲置土地处置工作方案》，部署在全省范围开展闲置土地处置专项行动，提出有偿收回退出一批、消除政府原因动工一批、依法无偿收回一批、市场盘活利用一批“四个一批”的处置路径，力争实现到2022年底处置率60%左右，2025年底处置率80%以上的目标。

为进一步加快闲置土地处置工作，破解闲置土地处置中的政府财力有限、有偿收地难以及无偿收地败诉率高等问题。海南省自然资源和规划厅坚持改革创新，在建立“土地超市”制度的基础上，创新实施“闲储置换”制度，推动万亩批而未供和闲置土地处置工作，盘活和释放存量土地资源，实现千亿投资落地实施。

二、参加“闲储置换”的土地范围

企业方面可以参与闲储置换的闲置土地，必须符合以下三个条件：一是已缴清土地价款，二是已落实项目资金，三是因国土空间规划依法修改造成闲置。要说明的是，并非所有因政府原因导致闲置的土地都可以用来闲储置换，同时对因企业原因造成的闲置土地按照有关规定处置。

政府方面可以参与闲储置换的土地是“土地超市”平台中未供应的土地，且必须达到“净地”标准，即土地权利清晰、安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备启动动工建设所必需条件的国有建设用地。

三、闲储置换土地如何竞价

市县制定公开置换的方案，将对赌协议内容纳入置换公告，采取市场化竞价置换，价高者得。竞价置换由各市县组织实施，闲置地使用权人竞得储备地后，与市县签订《土地置换协议》。公开竞价置换提高了土地资源配置的公平性和透明度。

四、闲储置换土地价值如何认定

    闲置土地的价值参照《海南省因公共利益收回闲置土地补偿标准（试行）》规定确定，即由土地取得成本和土地增值收益补偿两部分构成。拟用于竞价置换的储备土地价格，由市县自然资源和规划部门委托有资质的评估机构按市场价格进行评估，经市县自然资源和规划部门集体决策后确定公开竞价置换时的底价，实际置换价值根据公开竞价结果确定。

 五、闲储置换土地用途有何限制

“闲储置换”的土地用途，按照我省有关规定执行。涉及商品住宅用地的，必须符合国家和我省房地产管理有关政策规定。

 六、企业未能“限期动工”将导致什么后果

竞得土地的单位与市县政府签订《土地置换协议》时，同时签订限期动工的《“闲储置换”用地协议》，约定竞得土地的单位须在9月1日起1个月内对置换地启动动工建设，12月31日前必须达到动工标准（即依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一），如违反约定则解除该闲储置换协议，政府按照签订置换协议时约定的土地置换价值补偿原闲置地使用权人。置换的土地收回后由政府纳入土地超市重新组织公开交易。因此，市县要做好审批服务，及时跟踪执行对赌条款，涉及违约的要追究违约责任；企业要提前落实项目资金，做好项目前期手续办理，确保土地及时启动建设，防止形成新的闲置土地。

 七、为保障企业限期动工，政府应提供哪些行政审批服务

闲储置换双方需签定有限期开发规定的《“闲储置换”用地协议》，《“闲储置换”用地协议》既是对竞得土地单位的要求，也是对市县的限制。根据协议约定，政府应当组织有关部门为置换土地依法依规办理不动产登记、规划、建设的审批，并提供指导服务。如果因为不能及时许可或服务不到位，会导致追究竞得土地单位对赌责任的困难，进一步影响营商环境和土地资源有效利用。对实施闲储置换的项目，各市县可探索通过预审查、全程代办、告知承诺、限时办结、并联审批等措施，核发建设工程规划许可证、工程设计方案批复文件、建筑施工许可证等，落实“拿地即开工”。