《关于支持铁路建设推进土地综合开发若干政策措施的通知》解读说明

一、背景依据

2021年以来，国铁集团多次与海南省政府就推进海南铁路建设发展举行会谈，提出希望海南省借鉴和参考其他省份的做法，出台支持铁路建设实施土地综合开发的配套办法和保障措施的诉求。根据省政府统一部署，为落实《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号），盘活海南铁路存量土地资源，支持铁路用地实施综合开发，加快铁路投资融资体制改革和铁路建设，加快构建现代综合交通运输体系,提升海南自由贸易港运输往来自由便利，省自然资源和规划厅参考了山东、广东、广西、江苏、福建等有关省市的同类文件，研究起草了我省《关于支持铁路建设推进土地综合开发的若干政策措施的通知》。

二、出台目的

落实《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号），结合海南自由贸易港铁路建设运营和铁路站场土地综合开发实际，进一步细化和补充制定支持铁路建设实施土地综合开发的配套办法和保障措施，推进铁路企业站城融合投融资创新，促进海南铁路可持续和高质量发展。

三、主要内容

由于国办发〔2014〕37号文件主要从土地综合开发的基本原则、盘活现有铁路用地推动土地综合开发、鼓励新建铁路站场实施土地综合开发、完善土地综合开发配套政策、加强土地综合开发的监管和协调等5个方面，对铁路土地综合开发有了较为详细的规定，因此，我厅在此文基础上，细化了有关要求，并根据国家和我省有关政策，提出了新的支持措施，共制定了八条政策措施。

（一）第一至第四条主要是保障综合开发用地规定，明确了综合开发用地边界、指标保障和新建站场控制。第一条明确划定站场中心点向外半径不超过1000米范围为土地综合开发边界，其边界内的土地作为综合开发备选用地。第二条和第三条要求对于铁路建设项目和配套安排的土地综合开发项目，所需的规划指标、新增建设用地计划指标、耕地占补指标给与优先保障。第四条要求做好新建站场及综合开发用地预留和控制，暂停该区域内项目审批、规划许可和土地供应。

（二）第五至六条为有序供应综合开发用地，要求土地分期供应和依法适用工业用地最低价标准。第五条明确新建铁路站场综合开发用地可分期供应，时限最长不得超过5年，并且要求土地使用权人依法依规用地。第六条规定合理配置地价，依法适用工业用地最低价标准。该条款对铁路沿线综合开发用地实行差别化的地价管理政策，符合条件的工业用地可以依法适用最低价标准，这将促进工业用地的利用方式向我省自贸港建设目标发展，促进我省产业结构升级和节约集约用地。

（三）第七条支持铁路运输企业以自主开发、转让、租赁等多种方式盘活利用现有建设用地；利用现有铁路用地进行地下空间开发，分层设立建设用地使用权，并合理配置地价，促进现有铁路用地节约集约利用。

（四）第八条明确鼓励地方政府专项债券用于新建铁路项目和土地综合开发建设。根据《海南自由贸易港建设总体方案》规定，鼓励海南在国务院批准的限额内发行地方政府债券支持自由贸易港项目建设。在有效防范风险的前提下，稳步增加海南地方政府专项债券发行额度，用于支持重大基础设施建设。

四、政策特色和亮点

文件起草过程中，省自然资源和规划厅重点参考借鉴全国多个省份关于划定土地综合开发边界、支持落实耕地占补平衡、实施差别化供地方式等政策措施，并结合我省实际情况进行细化完善，主要有以下几个特色和亮点：

（一）土地综合开发边界的确定。经比照部分省份，广东选定800米为半径区域，山东划定周边1000米区域（约314公顷），广西对大城市初期划定周边2000米区域（约1256公顷）。我省以1000米为半径的备选用地区域约314公顷，是规定的单个站场综合开发用地平均规模（50公顷）的6倍、站场综合开发用地最大规模（100公顷）的3倍，预留空间充足。

（二）限价统筹供应耕地占补平衡指标。铁路土地综合开发涉及占用耕地的，在限价统筹供应耕地占补平衡指标方面，根据《海南省自然资源和规划厅关于实施补充耕地省级统筹有关问题的通知》（琼自然资函〔2020〕206号），目前可实行省级补充耕地指标储备库限价统筹供应的仅为海口江东新区、三亚崖州湾科技城、海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区、洋浦经济开发区范围内特殊产业项目，文件明确我省铁路沿线土地综合开发项目在市县无法保障耕地占补平衡指标时，可参照琼自然资函〔2020〕206号文件要求，申请限价统筹供应。

（三）工业用地可以适用最低价标准政策。我省根据原国土资源部《关于调整工业用地出让最低标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）第二条“对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。优先发展产业是指各省（区、市）依据国家《产业结构调整指导目录》制订的本地产业发展规划中优先发展的产业。用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》（国土资发〔2008〕24号）所规定标准40%以上、投资强度增加10%以上”，相应制定了第六条，对铁路沿线综合开发用地实行差别化的地价管理政策，促进我省产业结构升级和节约集约用地。

（四）支持通过发行地方政府专项债券加大资金保障力度。《海南自由贸易港建设总体方案》提出，鼓励海南在国务院批准的限额内发行地方政府债券支持自由贸易港项目建设。在有效防范风险的前提下，稳步增加海南地方政府专项债券发行额度，用于支持重大基础设施建设，当然也包括符合条件的新建铁路项目和新建铁路站场地区土地综合开发项目建设。

补充说明：《关于支持铁路建设推进土地综合开发若干政策措施的通知》是一套关于支持铁路站场土地综合开发的政策措施组合，无相关执行标准；“关键词诠释”方面国家和其他省份文件已早有出台，无新增需要诠释的词汇；文件不涉及“惠民利民举措”；该文件为我省首次发布，不存在“新旧政策差异”，涉及政策亮点和创新点在解读说明中已提及。