《海南省农村不动产权籍调查和确权登记发证工作技术细则的通知》政策解读

一、背景依据

根据《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）、《中共中央 国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（中发〔2019〕1号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《自然资源部自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）以及《海南省农村房地一体及集体建设用地统一确权登记发证工作方案》的通知（琼自然资确〔2020〕48号）等文件通知精神，按照国家和省委、省政府决策部署，依据相关技术标准和规范，为顺利开展全省农村房地一体及集体建设用地统一确权登记发证工作，进一步统一规范工作程序、技术标准而制定此技术细则。

二、工作目标和任务

（一）工作目标

到2020年底，全面完善现有农村宅基地和集体建设用地确权登记和权籍调查成果，包括坐标转换、纠正及按不动产数据建库标准，完成数据建库，初步实现宅基地和集体建设用地数据汇交。2021年底完成全省农村不动产权籍调查，农村房地一体和集体建设用地不动产登记发证率达95％以上，基本实现“应登尽登”，农村不动产登记数据库基本建成，实现国家、省和市县数据汇交，农村不动产纳入不动产登记日常业务，基本实现不动产登记城乡全覆盖。

（二）工作任务

1、研究制定农村房地一体及集体建设用地统一确权登记发证权籍调查技术标准和相关政策。研究分析全省农村宅基地、集体建设用地和农村建房存在的历史遗留问题，全面总结试点经验和做法，积极探索，勇于突破，以妥善解决历史遗留问题、化解矛盾、应发尽发为原则，尽快出台有关政策或指导意见，为推进工作提供政策支撑。根据国家有关技术标准，结合我省实际，制定农村不动产权籍调查和确权登记发证工作技术细则，指导工作开展。

2、开展农村房地一体的不动产权籍调查。按照《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》、《不动产权籍调查技术方案》（试行）和《农村不动产权籍调查工作指南》，充分利用我省原已开展的农村宅基地和集体建设用地确权登记成果，积极稳妥推进农村房地一体和集体建设用地权籍调查工作。对已登记发证或已完成地籍调查的宅基地和集体建设用地进行核实，对其地上房屋等建（构）筑物开展补充调查，形成房地一体的不动产权籍调查成果；对于宅基地和集体建设用地及地上房屋等建（构）筑物均未开展过权籍调查的，开展房地一体的不动产权籍调查，形成房地一体的不动产权籍调查成果和数据库。

3、办理农村房地一体不动产登记。以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《不动产操作规范（试行）》等法律法规规章和土地确权政策，查清农村宅基地和集体建设用地上的每一宗土地和房屋的权属、界址、面积和用途等。在此基础上，严格按照不动产登记规定的内容、程序和要求，依法办理相关登记。严禁通过不动产登记将农村违法用地合法化。

4、做好登记规范化和信息化建设。加强农村不动产登记信息化建设，以市县为单位，将农村房地一体不动产登记形成的各类图、表、卡、册等权籍调查成果和确权登记资料数字化处理 

，按照有关标准规范建设农村不动产权籍调查数据库，实现成果数字化管理和信息化应用，与不动产登记信息平台实现对接，做到数据能入库、可查询。建立健全农村不动产登记数据日常更新管理机制，做好数据日常更新与维护，2021年底基本实现农村房地一体不动产登记数据市县、省、国家三级汇交。

三、重要举措

（一）明确技术路线

1、利用1：500大比例尺的地籍图作为工作底图；

2、采用遥感、地理信息系统、卫星定位和数据库等技术手段，充分利用已有权籍调查成果和登记成果。

（二）因地制宜，选择调查方法

因事、因地、因物，审慎科学地选择符合本地区实际的调查方法。原则上，同一地区内可以采用多种调查方法共同开展调查工作。为了土地产权人切身利益的，采用解析法测量，确保界址清晰，面积准确，以保障土地权益，维护交易安全。本次调查为农村不动产初始登记，为了便于工作及调查工作的可操作性，工作队伍可按照初始登记的工作流程进行权属调查工作，在充分利用现有宅基地成果的原则基础上做现状调查。

(三)规定相关技术要求

1、宗地划分原则

（1）依据宗地的权属来源，在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地和其他使用权宗地等。

（2）两个或两个以上权利人共有使用权的地块，且权属界线难以划分的，可设为共有宗。

（3）宗地界址线的划定应综合考量用地现状、用地批准红线、土地的权属等进行调绘。

2、精度要求。

本次工作精度要求：不论采用解析法，还是图解法；不论采用常规测量技术，还是摄影测量技术；测量点的平面精度统一按照表1解析法界址点精度指标来要求。主要精度指标如下：

表1：解析法界址点精度指标

表2：房产面积的精度指标

房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表2计算的结果。针对农村房地一体和集体建设用地，房产面积的精度至少要满足三级精度要求。

（四）规范宗地档案材料清单

1、不动产权籍调查表（包含宗地图、界址点表、房产分户图）；

2、权利人身份证及户口簿复印件；

3、指界通知书回执单、违约缺席定界通知书回执单、指界委托书；

4、土地权属来源证明；

5、农村宅基地使用权申请审批表；

6、农村集体建设用地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表；

7、不动产登记申请表；

8、不动产登记审批表；

9、保证质量安全具结书；

10、农村宅基地证书原件等证书（收回）；

11、其他相关材料。

四、主要内容

1. 准备工作：包括组织准备与技术准备，其中技术准备包括制定工作方案，表册与软硬件准备，资料收集（测绘资料、土地登记档案资料、房产相关资料）。

2. 不动产权属调查：制作工作底图、土地权属状况调查、土地界址调查、房屋权属来源调查、房屋状况调查、房屋权属界线调查、宗地划分、定着物单元划分和不动产单元编码。

3. 不动产测量：控制测量、宗地界址点测量、地籍图测绘、宗地图编制、房屋及附属设施测量、房屋分户图的绘制、宗地及房屋建筑面积计算。

4. 数据库建设：数据库数据的类型、数据处理与检查、图属挂接和图表输出；

5. 登薄与发证：登薄原则、登薄发证步骤。

五、适用范围

本细则适用于海南省农村范围内农村宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋等建（构）筑物所有权的确权登记发证工作。

六、执行规范和标准

1、《不动产登记暂行条例》国务院令710号；

2、《不动产登记暂行条例实施细则》国土资源部令第63号；

3、《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号）；

4、《不动产权籍调查技术方案》（试行）（国土资发〔2015〕41号）；

5、《不动产登记数据库标准》（试行）国土资源部2017年1月公布；

6、《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T 37346-2019）；

7、《地籍调查规程》（TD/T 1001-2012）；

8、《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）；

10、《农村地籍和房屋调查技术方案》（试行）（国土资发〔2014〕101号文件附件）；

12、《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）。

七、关键词诠释

农村房地一体和集体建设用地统一确权登记发证：是将农村宅基地和集体建设用地使用权及地上的建筑物、构筑物实行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发不动产权证书；

不动产权籍调查：是对每宗地及其地上的建筑物、构筑物的权属、界址、位置、面积、用途等进行的调查工作；

不动产权籍测量：是对每宗地及其地上的建筑物、构筑物界址点坐标、界址线边长、房屋边长、宗地面积、房屋建筑面积等进行的测量工作；

不动产权籍数据库：是包含宗地和房屋的矢量空间数据、权籍调查属性表单数据、纸质调查表单的扫描资料数据的数据库；

宗地：土地权属界址线封闭的地块或空间；

宗地代码：是指按一定的规则赋予宗地的唯一和可识别的标识码；

不动产单元代码：是指按一定的规则赋予不动产的唯一和可识别的标识码；

地籍区：是指在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处或城市社区为基础结合明显线性地物划分的稳定区域；

地籍子区：是指在地籍区内，以行政村、居委会或街坊为基础结合明显线性地物划分的稳定区域；

地籍图：按特定的投影方法、比例关系，采用专用符号，突出表示地籍要素的地图；

界址线：宗地的边界线；

界址点：土地权属界址线的转折点；

宗地图：描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是不动产登记证书和宗地档案的附图；

房屋分户图：是表示房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位,以及所在层次、户号、室号、房屋边长和房屋建筑面积等的图形，是不动产登记证书和宗地档案的附图。

八、惠民利民措施

农村房地一体及集体建设用地统一确权登记发证是维护农民权益、维护农村社会和谐稳定、促进乡村振兴的重要基础性工作。以各市县政府组织总登记形式开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作，是重大的惠民利民工程。通过确权登记发证，将使农民享有的宅基地和集体建设用地使用权及房屋所有权得到法律的确认和保护，赋予农民更多的权利，为农民增加财产性收入提供产权保障。同时，可以有效的解决土地权属纠纷，进一步夯实农业发展基础，提高农村治理体系和治理能力现代化水平。

1、明晰产权。通过宅基地使用权和房屋所有权的权籍调查，确认权属来源，记载登薄，颁发不动产权证书，依法认定农民的合法财产权利；

2、妥善处理历史遗留问题。由于各种原因，一些已登记发证或未登记发证的宅基地及房屋权属存在争议，通过这次房地一体统一确权登记，按不同时间阶段、不同问题类型，坚持尊重历史、实事求是的原则，纠正错误，解决权属纠纷，进行确权登记。

3、补充完善房屋所有权信息。房地一体的统一登记，采用数字化处理权属信息和高精度测绘，宅基地使用权和房屋所有权权属信息更加完整准确。

4